“Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus sur le contrat de bail”. Voici ce que dit l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Je vous rassure, les impayés de loyer sont rares. Dans les faits, ils ne représenteraient que 2 ou 3% des baux. Oui mais voilà, la réalité peut vous confronter à des locataires qui ne peuvent pas ou ne veulent pas payer. Et dans ce cas, que faire en cas de non paiement de tout ou partie du loyer ou des charges locatives ?
Je vous conseille comme préalable à toute action, de prendre rapidement contact avec votre locataire et d’essayer de trouver avec lui une solution à l’amiable. Un problème ponctuel peut être à l’origine de l’incident de paiement et l’échelonnement de la dette en plusieurs paiements peut-être une solution.
Et si ce préalable à l’amiable ne résout pas l’impayé, je vous conseille de rapidement mettre en place d’autres actions. Le temps est à la fois votre ami et votre ennemi. Agir vite montre à votre locataire votre détermination de venir rapidement à bout de cette situation. Laisser traîner en attendant de voir le mois prochain si la situation s’améliore peut être le début d’un engrenage sans fin.
Je vous ai préparé dans la suite de cet article, une synthèse de ce que vous devez savoir pour traiter efficacement un loyer impayé :
1. Réagissez sans délai
2. Entamez le contentieux grâce à la clause résolutoire prévue dans le bail
3. Recouvrez l’impayé sans clause résolutoire
4. Faîtes intervenir l’huissier
Vous allez avoir besoin aussi de modèles de lettres spécifiques que je vous met à disposition gratuitement.
J’ai vu de nombreux propriétaires échouer dans la procédure judiciaire : délais non respectés, lettre de mise en demeure non conforme…
1. Réagissez sans délai
1.1 Actionnez les garanties
Dès le 1er impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, vous devez en tant que propriétaire vous adresser :
- à la personne qui s’est portée caution pour le locataire, lorsqu’il en existe une,
- ou à Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale,
- ou à votre assureur si vous avez une assurance garantissant les impayés de loyer.
La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé acte de cautionnement, s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part.
1.2 Prévenir les caisses d’aides au logement
Si votre locataire perçoit une aide au logement, vous pouvez obtenir de la caisse d’allocations familiales (CAF) que l’aide vous soit versée directement en tiers payant.
2- Entamez le contentieux : recouvrez l’impayé si une clause résolutoire est prévue dans le bail
Lorsque vous rédigez un bail, certaines clauses sont optionnelles. Le bail peut par exemple contenir une clause résolutoire indiquant qu’il sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues.
En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location. Pour être certain de l’avoir dans le votre, je vous propose un bail de location à télécharger gratuitement au format Word, validé par notre juriste en droit immobilier, conforme Alur, avec toutes les annexes obligatoires.
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2 étapes sont à suivre pour faire appliquer la clause résolutoire.
2.1 L’envoi d’un commandement de payer
Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, vous devrez envoyer au locataire un commandement de payer par acte d’huissier.
Le locataire disposera alors d’un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû.
Durant ce délai, le locataire peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance de son domicile.
Si une caution du locataire s’est engagée auprès du propriétaire, l’huissier lui signifie également un commandement de payer.
2.2 Saisir le tribunal d’instance
À l’issue du délai de 2 mois, et en l’absence de paiement du locataire, vous serez alors en mesure de faire jouer la clause résolutoire du contrat et faire assigner le locataire au Tribunal d’instance. Le tribunal d’instance constatera que le bail est résilié et prononcera l’expulsion.
Mais le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire pouvant régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire paye sa dette dans le délai, il peut rester dans le logement.
3- Recouvrez l’impayé sans clause résolutoire
Si votre bail ne contient pas de clause résolutoire, vous devrez directement assigner le locataire par acte d’huissier, devant le tribunal d’instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.
Voici les étapes que vous devrez suivre :
3.1 Envoi d’une mise en demeure
Avant d’assigner le locataire en justice, vous pouvez lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements.
Le tribunal d’instance appréciera si la faute du locataire est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion.
Au vu de la situation financière du locataire, le juge pourra décider d’accorder des délais de paiement s’il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n’est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire.
3.2 Envoi d’un commandement de quitter les lieux
Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, vous devrez lui envoyer par huissier un commandement de quitter les lieux.
Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.
Il peut toutefois saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.
Le TGI peut accorder un délai supplémentaire de 3 mois à 3 ans maximum en fonction de la situation de l’intéressé (âge, état de santé, situation familiale).
Cependant, au cours de ce délai, le locataire n’est pas exempt du paiement des loyers et charges locatives en cours. Le locataire doit continuer à assurer le paiement de ses obligations, le délai ne touche que la dette locative.
4- Intervention d’un huissier
La procédure d’expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L’huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n’est pas obligatoire. L’huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.
Plusieurs cas de figure peuvent se présenter le jour de l’expulsion :
4.1 Le locataire n’émet aucune protestation pour quitter les lieux
L’huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l’inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement.
4.2 Le locataire refuse d’ouvrir la porte
L’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police.
4.3 Le locataire est absent le jour de l’expulsion
L’huissier ne peut pénétrer dans le logement que s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. L’huissier dresse ensuite un procès-verbal d’expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement.
Attention : vous ne pouvez pas procéder vous-même à l’expulsion d’un locataire indélicat (expulsion illégale) sous peine de 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende.
Vous ne pouvez pas non plus prendre l’initiative de pénétrer dans le logement avant l’intervention d’un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.
4.4 Cas de la trêve hivernale
Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant du 1er novembre au 31 mars.
Mais cette trêve hivernale ne vous empêche pas d’engager un recours devant le tribunal d’instance visant à ouvrir une procédure d’expulsion. L’expulsion sera alors effective dès la fin de la trêve.
Conclusion
En cas d’impayé, agissez rapidement car les procédures en cas d’expulsion sont longues et coûteuses.
Pensez à toujours prévoir une clause résolutoire dans votre bail. Elle permettra la résiliation automatique du contrat de bail en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations, sans que les tribunaux puissent s’y opposer.
Faites attention à votre contrat de location que vous utilisez, vérifiez s’il a bien toutes les clauses vous protégeant. En cas de doute, je vous ai préparé avec un avocat spécialisé, un bail de location conforme Alur ET qui vous protège des risques de litiges : télécharger gratuitement le bail de location au format word.
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Bonne location !
A très vite,
Monsieur Hugo, votre assistant personnel en gestion locative.
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